中国商业地产研究院院长杨奕勇指出,目前国内商业地产空置率正以每年25%左右的速度递增,而开发商却受高回报诱惑??
大量建MALL凸显十大风险
近日,国务院以及九部委先后发布了“国六条”和十五条配套细则,采取强硬措施加大房地产调控力度。新形势下,本就烽烟四起的国内商业地产将何去何从?据统计,目前国内MALL达300多个,而国内的购买力能否支撑这巨大MALL群体?就此,记者近日专访了中国商业地产研究院院长杨奕勇。他认为,国内商业地产主要存在10大风险。
风险一:盲目开发业态重复
近年来,由于受商业地产高利润高回报的巨大诱惑,北京、上海、武汉、广东等各大城市不少开发商罔顾风险,一哄而起,走火入“MALL”,商场面积动辄数万至数十万平方米。如此一来,开发商只要拿到地就建MALL,商业定位罔顾实际需求,业态重复,竞争加剧。据统计,目前国内商业地产空置率正以每年25%左右的速度递增,并且一直居高不下。
风险二:套用住宅思路开发
商业地产的主要价值体现在商业,而不是地产。开发商业地产不但需要精通商业运作的“十八般”武艺,而且还要“过五关,斩六将”,才能化解风险取得成功。
目前,国内不少商业地产开发商几乎都是由房地产商转化而来,缺乏现代商业经营运作理念,开发商业地产往往先地产后商业,套用房地产思路开发商业地产,尽管商场选址好却回报差,往往赚了楼市却亏了商场。
风险三:只要规划不要策划
不少商业项目表面看来,选址不错,规划不错,却一直难见旺场,这就是开发商只要规划,而策划不到位的结果。事实上,只重视建筑硬件规划,不重视现代商业运作规律软件策划,而导致开发失败的例子比比皆是。以广州某某广场精细策划为例,从前期选址、定位、规划布局,到中期招商、租售、开业策略,再到后期的竞争力经营管理、物业增值等,都离不开整体精心策划环环紧扣,相辅相成。
风险四:忽视布局好看不中用
当前开发商业地产主要风险之一,就是只重选址招商,轻规划布局,只相信房地产专家规划设计商场。由于房地产专家缺乏商业地产基本概念,缺乏现代商业经营实践,未能真正把握现代商业整体布局的各种要素,最终设计出来的商场往往好看不中用,造成整体布局失误。目前国内约有70%的商业地产项目,就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。
风险五:炒作销售产权商铺
目前一些开发商面临资金压力,为了眼前利益,就以虚假广告和返租回报承诺炒作销售产权商铺,根本忽视后期经营管理和潜在风险。商业地产一卖了之的结果是,由于经营权、管理权、产权分离,势必造成中小投资者、商家经营业态混乱,最终导致整体经营失败。这种产权分散影响后续经营的隐患,从开发商炒作销售产权商铺那天起就已埋下,令精明投资商防不胜防。
风险六:只重招商忽视经营
不少开发商认为,商业地产开发的重中之重就是招商,只要招商成功一切都成功。甚至急功近利,带“病”招商,不惜重资招聘只懂房地产销售的人员,以房地产模式搞招商,以求早日回笼资金获得回报。由于开发商招商时往往急于求成,一味追求招商率,根本不管主力店、次主力店、小摊档等等因素,只要有人租赁商铺就放租,往往不是效益差就是以失败收场。
风险七:时机不成熟仍开业
开发商普遍认为,招商成功后,只要选个日子开业就是了。根本忽视商业地产开业需要好策略,需要商家配合,共同营造一个热闹兴旺的商业氛围。有的开发商不惜孤注一掷,只有不到10%或者5%的商家进场照样开业,甚至只有一个商家进场也开业。“兵无常势”,不能以为早一天开业,就可以早一天有回报,急于求成的结果往往是欲速则不达。
风险八:商场缺乏长期培育
商业地产开业后能否做好做旺,重点在于如何度过商场培育期。即便现在已取得成功的一些大型购物中心,同样经历过惨淡经营,多年后才将商场慢慢培育起来的艰难历程。由此证实,商场培育期的好坏直接关系到商业地产的成功与否。为此,开发商需要优化整合各类商业资源,创造更好营商环境以利早日促旺商场,实现开发商、投资者、经营者、管理团队、消费者共赢目的。事实证明,只重视招商,不重视长期培育商场,再好的项目也难免失败。
风险九:漠视专业人才团队
当前,国内开发商业地产普遍存在漠视专业人才,进行非专业化操作导致失败的现象。既懂地产又精通商业运作经营的复合型商业地产人才,必须要有实战磨练亲自开发成功,而且直到现在仍然红火的商业地产项目证实。开发商业地产可谓得人才者得“天下”,商业地产选址可以多作选择,资金亦可多方筹集,唯有具备商业地产开发运营成功经验及专业技能的人才,当前却十分缺乏,制约了国内商业地产发展。
风险十:开发大都贪大求洋
时下,不少开发商跑到国外考察大型购物中心,并请国外专家设计MALL。然而,由于他们脱离国情,贪大求洋,按图索骥的结果却是“形似神不似”,往往没学到“点”上,损失巨大。
中国商业地产如果继续套用房地产模式,奉行“大地产主义”,以小搏大、“偷步”开发、带“病”招商、负债开业,罔顾风险,缺乏整体观念全程策划开发等等,必将付出惨重代价。
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