提高住房按揭利率：银行为何高度非理性自暴自弃

　　目前，不少官员和学者主张对个人住房按揭贷款加息，其中最耐人寻味的理由有两个：一是按揭加息有利于银行控制贷款风险；二是按揭加息能促使房价回落。央行决定从4月28日起,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由5.58%提高到5.85%。  
 
　　加息也波及到按揭贷款利率，由于居民按揭贷款的平均期限为17年，因此借款人因加息月供负担大致增加了1.4%。

　　按揭贷款是风险最小收益丰厚的业务

　　令人遗憾的是，如果我们稍微耐心地梳理数据，不难得到这样的结论：在目前的金融环境下，把提高按揭利率，和化解银行信贷风险、平抑房价挂钩，大致是醉翁之意不在酒，而仅仅是强化了对借款人的负担而已。

　　先看一下个人住房按揭贷款的余额变化。在2000年，按揭贷款余额仅为 3684亿元，到2003年突破了万亿，2004年和2005年,按揭贷款余额分别为1.59万亿元和1.82万亿元，近3年来，按揭贷款余额占GDP的比重始终在10％左右。根据央行新近的第一季度货币政策执行报告，截止到2006年3月底，新口径的个人住房贷款余额为1.9万亿元，比年初仅增加462亿元，显而易见的情况是，银行的个人按揭贷款业务不进反退，滑坡明显。

　　这种滑坡有什么合理性吗？有官员称，目前按揭贷款的风险已经在显著增加之中，似乎这可以作为按揭业务滑坡的借口。令人遗憾的是，根据央行去年的房地产金融报告披露，个人按揭贷款的资产质量是最好的，不良贷款率仅为1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％。个人按揭贷款无疑是银行风险最小、收益最丰厚的业务，如果声称目前对个人的按揭业务已经有风险，那么恐怕银行可以停止其他一切贷款活动了，因为我们几乎找不出比个人按揭业务风险回报更高的贷款业务了。

　　按揭贷款更能经受经济周期考验

　　有官员进一步称，考虑到按揭贷款的长期性，因此目前这些贷款没问题并不意味着未来没有问题，按揭贷款有没有风险，需要经过2~3个经济周期的观察，然后再下定论不迟。

　　诚然，目前中国城镇居民的全部住房贷款平均期限为17年，经济景气如潮水般有涨有落，那么个人按揭贷款能否经受住景气周期的严峻考验呢？

　　我们必须小心地求证景气周期和个人按揭贷款不良率之间的关系。其一，1.9万亿元的按揭贷款不是个小数目，但是央行统计显示，住房贷款的平均首付比例为37%，到2005年11月末，8个城市居民贷款所购住房的市场价格均已明显高于贷款购房时的价格，平均增长15%。这也就相当于说，每6.3元按揭贷款的抵押物目前市价为11.5元，只要银行能够在借款人违约时处置抵押物，那么即便未来房价较之目前价格大跌40％，银行的个人按揭贷款也基本处于毫发无损的状态。其二，景气高涨时，企业盈利能力增强，个人收入增长，银行资产自然水涨船高地低风险高收益；景气低迷时，企业亏损上升，个人收入增长放缓，银行资产也会水落石出地高风险低收益。因此，不景气不只使按揭业务风险增加，其他贷款业务也不例外。这时银行家需要做的是诸害相权择其轻。不景气时，究竟对企业的贷款风险更大，还是对个人按揭的风险更大？我们对1998~2005年间规模以上工业企业的盈利，以及城镇居民收入增长的考察显示：企业盈利波动远远比城镇居民的收入波动严重得多，在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10％~12％的区间之内，因此工资刚性决定了，个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。

　　提高利率无助于平抑房价

　　有学者提出了令人惊叹的论断，认为按揭贷款加息，能够抑制房价，从而最终有利于购房者。其陈述的故事是这样的：因为按揭贷款加息了，买房的少了，所以开发商房子卖不出去被迫降价了，所以低房价给购房者带来的好处，远远大过按揭贷款加息带来的坏处，综合起来是划算的。这种故事的前提是假定开发商基本处于弱智状态，他们不懂得面对少数需求萎缩时，也及时收缩商品房供应量。对这种论断唯有苦笑，无法置评。

　　因此，借口按揭贷款现实或未来有风险，来提高按揭贷款利率是十分牵强的，借口提高按揭利率可以平抑房价从而有利于购房者更是匪夷所思。在目前金融环境下，提高按揭贷款利率的实质，不是为金融体系化解风险，而是增加了借款人的负担，因此银行遭遇大规模的提前偿还风潮也就丝毫不意外。但令人遗憾的是，竟然有人会声称，提高按揭贷款有利于购房者，因此必须对此呼吁和感谢。

　　按揭业务不存在加息空间

　　在我看来，目前个人按揭业务的着眼点，不是加息而是改善服务，不是引导其萎缩而是稳健增长，否则这个人口大国个人银行业务最丰厚的一块蛋糕，不是被政策扔进了垃圾桶，就是被外资银行乘虚而入。

　　为什么说个人住房按揭业务不存在加息空间？可以比照香港特区的情况。香港个人按揭定价无非两种模式，一种是用金管局力推的综合利率加点，另一种是用最优惠利率减点，目前香港银行业普遍采取的是后一种模式，在最优惠利率的基础之上各家银行的减让幅度在2％~2.75%之间，这导致了香港居民享受到的按揭比内地居民便宜0.5个百分点以上,我不认为香港个人按揭贷款的资产质量优于内地，因此除非说香港银行业做按揭也整体地做错了，否则我们实在找不出收入比港人少、信用比港人好的内地居民，要比港人承受更昂贵的按揭贷款利率的任何理由。考虑到在香港银行业，当借款人往往还能享受其他一系列优惠，例如借款人往往可以享受到银行给予的最高贷款金额0.5%的现金回赠，再例如如果借款人再借款、银行有储蓄或者运用该银行的个人支票等服务的话，按揭利率还可以变相再优惠。这些都是内地借款人望洋兴叹的。

　　加息不能化解银行风险

　　为什么说目前内地银行业按揭贷款不断萎缩的情况是高度非理性的自暴自弃？道理也是浅显的。其一，银行存贷款过于庞大，充斥的流动性必须寻找出口。从2003到2005年间，存贷差分别为4.9万亿元、6.5万亿元和9.2万亿元，连续两年居民每年储蓄增长在3万亿元以上。反观内地按揭业务,从2002年3月以来业务增长趋势逐步滑坡，从2004年3月以来，业务增长更是每况愈下，政策摇摆令商业银行无所适从。其二，银行已有不断改善的风险管理技术足以应付按揭贷款风险。包括银行直客式个人按揭业务模式、个人信用征信体系的完善、浮动和固定利率可选的按揭业务、住房按揭贷款的证券化等等，任由按揭贷款持续萎缩有些不可思议。其三，国内按揭贷款需求的萎缩，使得外资银行乘虚而入，目前内地按揭需求不断向香港流失，在香港申请按揭到内地投资物业，持香港本地银行的信用卡，在内地归还按揭者日见其众。

　　因此，结论是，认为对按揭贷款加息能化解银行风险是一种天真的幻觉，其实质效果是丧失了缓解银行流动性过剩，并以政策摇摆导致在按揭业务上的自暴自弃。以为按揭贷款加息能抑制房地产需求，从而有利于购房者更是一种近乎幼稚的幻觉，对合理引导住房消费需求而言，加息不如提高首付，提高首付不如引导人们形成从租房消费、添置二手房到最终购置新房等渐次递进的多层次理性住房消费观念。