土地政策是重要话题，虽然原则简单，但施行复杂无比，一个政府办得强可及格绝非易事。

　　举个例，以自由经济名动天下的香港，二战后有数十年的租金管制，有政府提供的廉租屋、居屋，而六十年代的建筑法例及其更改，蠢得见笑天下。是的，整个六十年代香港的财政司是大名鼎鼎的郭伯伟，此公奉自由市场为至上。但在他话事期间，香港的土地使用政策拿个零分（见《张五常英语论文选》五○七至五四四页）！

　　香港当年的租管与廉租政策，是恐怕地价不低；与此同时，政府约束土地供应，是恐怕地价不高，左手与右手打起来。今天的中国，政府出售土地着重使用得宜。有劣着，但除了国家员工，政府不提供居所，而租管更是不闻不问了。

　　土地使用的经济原则是简单的，有两个相关的定理。其一是国家的总地值，或总租值，要尽可能达到最高点。这里要小心了。如果政府控制土地使用的供应，或垄断，不启用某部分土地，或不鼓励土地使用的全面竞争，那么在某些弹性系数的情况下，较高的总地值或总租值可能导致大浪费。争取最高总地值，可取的，要启用所有土地，鼓励全面竞争，而竞争本身会约束地价。

　　这里还有一个少人注意的话题。凡是经济发展得好，竞争下地价的总值一定上升。这只不过是说生产力的上升会反映在地价上。政府强行压制地价或楼价，会逼使生产力的上升转到其它资产那边去，不是明智之举。另一方面，炒地产可以像炒股票一样，有时莫名其妙地升得脱离现实，跟着无端端地跌得焦头烂额??这样的实例出现过。牛群直觉的盲冲乱闯不限于昔日荷兰炒郁金香，或**期间炒君子兰。要杜绝这种行为不容易，有时政府愈管愈炒得厉害。经验说，可以减少乱炒一通的机会是鼓励全面竞争，但没有绝对的保障。

　　第二个相关的定理，是相同的土地（所有情况类同），不同的使用要有相同的地价或租值，才能达到最高经济效率的均衡点。这是边际产出定律与市场竞争的含意。原则上，或表面地看，第一个定理（争取最高总地值或总租值）与这第二个定理是一样的，没有分别。但因为有交易费用的存在，世界不简单，上述的两个定理可以顾此失彼，引起各种政策处理的困难。先从如下的假设考虑吧。

　　让我假设中国的所有土地都是私人财产，或有明确的私人使用界定。再让我假设市场竞争存在，每个土地的拥有者要怎样用，或收哪个价，政府一概不管。在这样的情况下，市场的运作会导致相同土地的不同使用达到同价或同租的情况??上述的第二个定理会容易地过关。问题是单靠市场，政府一概不管，有交易费用的存在，同地同价的土地使用可以弄得乱七八糟，乌烟瘴气，公路不便，绿化奇差，到最后虽然同地同价，但总地值可能溃不成军，乏善可陈，远不及有政府策划之下的同地不同价可以赢的总地值为高了。如果二者不可兼得，明智是选总地值较高，但要启用所有土地，鼓励全面竞争。

　　我信奉市场，但绝对不是个无政府主义者。研究了公司理论那么多年，知道市场之所不能，于是不反对政府策划。事实上，先入为主的珠江三角洲的工业发展，因为当年政府策划不足，市场有点乱来，在九十年代的八年间给政府策划远为全面的长江三角洲比下去：后者的环境远为可观，而土地所值也较为优胜了。那些凡事皆靠市场的言论，是宗教，不是科学，漠视了无可避免的交易费用。

　　究竟中国今天的土地使用政策可以打上哪个分数，不易判断。批评当然容易，但我认为基本上很不错。他们启用所有可用的土地，县与县之间的竞争全面而激烈，政府对公路与水电等设施建设得快，一律收费，只是不容易赶上经济发展的速度，缺电这几年来得严重了。这些大致上做得对。重要是土地转用途的问题，尤其是农地转作工业用地。

　　今天，一个县收取农地转为工业用途，省上头规定每亩要补偿农民二至四万人民币，地区不同有别也。近市区一亩农地每年的租值大约四百五十，假设农产品物价不变，以六厘年息算，该亩农地的市值大约七千五百。补偿三万是四倍，不低了，只是农民与一般人无异，补偿再多也可能嫌不够，再加上县政府往往周转不灵，要分期付款，可能吵起来。据我的理解，吵闹的传媒报道过于夸张，县政府收取农地大致上是顺利的。

　　问题是转作工业用地，六通一平的基建费用大约六万一亩，如果不抽工业产出的增值税，中国大部分的农地转作工业用地是不划算的。增值税救一救，而我大略地计算过，以目前规定的最低建筑容积率算，只要招商成功，一个县可以免费送六通一平的地出去还有大约每年百分之十二的回报率（不算土地投资与税收往往相隔好几年）。这样看，只要交通方便，大部分的中国农地可以转作工业用途，只是转得太多供过于求，工业用地不值钱。

　　这就带来一个重要问题。长三角与珠三角是优胜工业区，工业地价一般高于每亩大约九万（收地与基建）的成本，加上有增值税可收，于是，只看这两大区，政府应该大幅地让农地转为工业用地。事实上，长三角与珠三角是两个很大的地方，水源充足，水灾少见，加上近于海旁，说不定可以容纳得起地球上的所有工厂。问题是如果北京这样处理，中国的其它地区就不容易发展起来了。我因此认为北京约束这两区的农地转用途，长远一点看，是应该的，虽然目前的约束是否适当不容易判断。这是说，看局部，长三角与珠三角应该放弃农业，但看中国整体，博不过。

　　还有两个有关的话题要顺便一提。其一是今天县政府卖地招商很懂得?砖引玉。他们频频考虑一个外来投资者带来的项目，对县的整体有什么界外效应。这里亏可能那里赚回来的意识很明显。不容易猜得对，但因为界外效应的考虑，同地不同价，原则上可以其实是同价。这种?砖引玉的意识二十年前的中国是不存在的。是很大的改进，而有关的干部到处跑，观察学艺，今天成为一种风气了。

　　其二是北京当局还不能完全摆脱农产品自供自给的意识。改进了很多，谷类大量进口有些日子了。可惜到今天他们还没有全部开放让民营或私营农产品进口，而补贴某些农作物，怎样看也不智。

　　篇幅所限，只能略谈住宅楼宇。我认为最近北京大事压制楼价是不对的。有几个理由。一、今天上海的楼价不到三藩市的一半，香港的四分之一，而长三角的一般楼价比美国加州的低很多。另一方面，一些国内城市的地产商喜欢造价兼造势，高价成交的不一定是真价。二、中国楼价上升的速度不是快得令人担心（这几年不够美国升得快）。压制楼价会压制楼宇的供应，弄巧反拙。三、不容许建造花园洋房或规限百分之七十的公寓在九十平方公尺之下，不对。消费者愿意而又出得起钱，不要管他们要买什么的。正确的做法当然是加速住宅楼宇的土地供应。可以考虑提升容积率，也要考虑加速改善交通设施，让大都市的居民扩散开去。

　　话得说回来，我衷心欣赏北京怎样也不推出楼宇价格管制，怎样也不推出租金管制。虽然压制楼市的怪招层出，但他们就是不直接管租，不直接管价。是非常难得的「不管」。回顾历史，没有几个先进国家有这样的能耐。