导读:无论是从单个房企还是前20强房企整体来看,过去十年,房地产企业的巨头化、头部化的趋势异常明显。互联网行业那种高度集中,一家或者几家独大的现象,将是房地产行业下一步发展的必然趋势。前一百年,世界属于欧美,后一百年无疑将属于中国。这是历程的进程,也是时代的必然!
不久前,《财富》杂志公布了新一期的世界五百强企业榜单。
这份榜单最大的一个亮点就是中国企业进入世界500强的数量首次超过美国,跻身世界第一。中国是129家,美国是121家。
要知道十年前的2009年,当时中国入围世界500强的企业只有49家,而美国是140家,那一年,美国几乎是中国的三倍。
短短十年间,中国企业实现了绝地反击,反超美国登上世界第一。所以,首先得祝贺这些企业,更要祝贺中国,祝贺中国经济。因为历史反复证明:只有强大的国家,才能孕育强大的企业。
当然,作为长期关注地产的业内人士,我从这份榜单发现的最大的亮点,在于入围世界500强的房企数量。
2019年,中国一共有5家房企上榜。分别是:恒大,排名第138位;碧桂园,排名第177位;绿地,排名第202位;保利,排名第242位;万科,排名第254位。
5家上榜,也是中资房企入围世界500强史上最多的一年。要知道十年前,这一数字是——0。
而同时,看着这5家入围的房企,一种直觉油然而生。用时髦的话说就是,中国房地产行业正在向互联网企业靠拢,“头部化”趋势越来越明显。
而用一句老话说就是,房地产行业正在加速进入“巨头化”“寡头化”的超级巨无霸时代。
01
我们以全国前20强房企最近十年的销售额和占整个行业的销售比例来看,就会非常震撼而直观地感受到这一趋势的快速形成。
下面这张图,是2009年全国20强房企的销售额排名图。
2009年的时候,当时排名前三的是万科、绿城、保利。第一的万科,销售额是630亿元,排名第三的保利,只有430亿元。而排在最后一位的星河湾,还只有130亿元。
下面这张图,是2012年的时候,全国前20强房企的销售额排名图。
这一年,各大房企的销售额在3年时间内,全部实现了翻倍的上涨。
前三甲的万科、绿地、保利销售额全部突破千亿。紧随其后的中海地产、恒大地产、万达集团也全部超过900亿,直逼千亿大关。
2012年,也被业内人士称为房企的——千亿元年。这是一个标志性的年份。
下面这张图,是2015年全国20强房企的销售额排名图。
进入前20强的最低门槛,已经来到350亿元。而排名前三的万科、恒大、绿地三家房企,更是全部突破2000亿。三年时间,几乎再次翻番。
而第二梯队的万达、中海、保利、碧桂园也顺利突破千亿。
下面这张图,是2018年全国20强房企的销售额排名图。
前三名的碧桂园、万科、恒大的销售额,则一口气全部超过5000亿元。碧桂园更是达到惊人的7287亿元,平均到每天的进账接近20亿元。
而排名第20的泰禾,销售额是1303亿元。自此前二十强房企的销售额全部过千亿。
因此业内也有一句玩笑话,叫销售额不过千亿,都不好意思说自己是知名房企。
要知道在 2009年的时候,排名第一的万科,销售额也不过630亿元。和2009年相比,第一名上涨超过12倍,最后一名上涨也超过10倍。
而放眼国内各行各业,房地产也成为继互联网之后,销售额增长最快的行业。
也正是这一年,碧桂园、恒大、万科、保利、绿地等房企“五虎”,携手进入了世界500强。
当然,这也是过去十年间,世界500强企业榜单中,首次出现的房地产企业,而且全是中国的房地产企业。
这也足以说明,过去的十年,确实是中国房地产行业最好的“黄金十年”。
分析完前20强房企单个排名情况,我们再看看整体又是什么景象呢?
下面这张图,是2009年,2012年,2015年,2018年四个年份,前20强房企的销售额总和和整个地产行业的销售额总和对比图。
不难发现,2009年的时候,前二十房企的销售总额只有5231亿元,全部加起来,居然不及如今排名第三的恒大一家。
而到了2018年,前20强房企的销售额,已经突破50000亿元,达到惊人的56156亿元。
十年时间,前二十强房企的销售总额增长同样超过10倍。但是整个地产行业,从43995亿到149973亿,增长不到4倍。
因此,无论是从单个房企还是前20强房企整体来看,过去十年,房地产企业的巨头化、头部化的趋势异常明显。
02
看完了过去十年房地产企业的“巨头化”趋势之后,下面我们再看看房地产行业是如何快速走向“寡头化”的。
下面这张图,是2009年,2012年,2015年和2018年四个年份前20强房企销售额占行业总体销售额的百分比对比图。
从图中可以非常清楚地看到,近年来,前二十强房企的销售额占行业总销售额的比例越来越高,而且明显呈现加速扩大的趋势。
2009年的时候,前二十强占比只有12%,2012年上升到17%,2015进一步上升到23%,而到2018年的时候,已经上升到37%。
而从今年上半年公布的数据来看,到2019年年底,这一数字超过45%已经没有悬念,属于板上钉钉的事情。
据不完全统计,目前全国共有注册房地产企业超过3万家,前20强房企的销售额已经切掉了整个行业45%的市场份额。
也就是说,排名靠后的两万多家房企,加在一起,也抵不过这20家。
因此,毫无疑问,房企“寡头化”的趋势,已经越来越明显。互联网行业那种高度集中,一家或者几家独大的现象,将是房地产行业下一步发展的必然趋势。
03
那么最近十年,为什么房企会加速呈现巨头化、寡头化的趋势呢?
这主要是由两个方面的因素造成的。
一方面的原因是,一个行业充分发展、高度竞争之后,“二八定律”将成为主流。千百年来,一直没有改变,房地产也不会例外。
而最近十年的现实情况也进一步说明,中国房地产市场从1998年房改以来,在经历了二十多年的野蛮生长之后,正向着更加规范化的方向发展。
这也意味着,整个房地产市场会越来越成熟,之前的种种乱象也会逐步减少。
另一方面的原因是,管理层也希望房地产企业能走规模化、集中化和集约化的发展路线。
为什么这么说呢?如果你换一种思维,站在管理者的角度来看的话,就比较好理解了。
比如,假设你是房地产行业的最高管理者,你是希望管理上万家规模大小不一、水平参差不齐、信用有好有坏的中小房企,还是管理百十来家管理规范、信用很好、资质优良的大企业呢?
很显然,你会毫不犹豫地选择后者。因为前者的管理边际成本太高了,很有可能出现管理不过来的现象。
就像前几年,每个城市几乎都有数量不小的烂尾楼,一个至关重要的原因就是这些开发商大多是半路出家、指望在一两个项目上大赚一笔就跑路的人。
这些小房企,压根就没想着好好建房子,也没有什么远大理想。他们的唯一目标就是短时间获取超额暴利,然后拔腿走人。留下一大堆烂摊子等着政府去擦屁股,也给社会稳定造成极大的影响。
其实,之前的钢铁行业就是一个非常好的反面例子。
2010年之前,中国钢铁行业也是非常分散的,央企、国企、省属国企、市属国企,以及各种私企非常多,炼钢小锅炉到处都是,导致的结果就是大家为了盈利无序竞争!
炼钢最重要的原材料就是铁矿石,这也是钢铁企业最大的成本所在。而铁矿石最大的出口国是澳大利亚。当时澳大利亚的铁矿石原料几乎是被必和必拓一家企业垄断的。
于是一个非常奇葩的现象就出现了,国内几十家钢铁企业,各自组团到澳大利亚去和必和必拓一家谈判。
必和必拓一看,我一个卖家,你们几十个买家,傻子都知道这是卖方市场了啊。
所以必和必拓一点也不客气,就两个字——宰客!
更糟糕的,几十家中方钢铁企业,缺乏统一领导指挥,不能形成谈判共同体去谈价格。
大家各自成本不一,能够承受的原材料价格也不相同,于是为了各自的小利益,纷纷和必和必拓单独签订价格协议。
导致的结果就是,那几年铁矿石的进口价格屡创新高,中国每年在铁矿石的进口上,就损失了上千亿的外汇储备。
而且由于原材料价格的持续攀升,整个钢铁行业,随即出现了全行业的大面积的亏损。
后来,高层管理者实在看不下去,再这么搞下去,出口衬衣赚的几个钱,全被你们给糟蹋完了。
于是,开始对钢铁行业进行大整顿、大改革。能合并的合并、该重组的重组、必须关停的关停,一系列操作之后,国内迅速成立了几家在国际上具有绝对话语权的超级钢铁公司。最典型的就是“宝武”钢铁。
后来大家也看到了,当几家中国钢铁企业做大做强之后,大家再“统一思想”去和必和必拓谈判,结果就是前几年居高不下的铁矿石原料价格,相对于最高点直接被按在了地板上摩擦!
所以,类比钢铁行业过去几年的发展轨迹就能看到,房地产行业,也正在走这样一条道路。
04
很多人可能觉得,巨头化、寡头化不好,容易形成垄断,进而出现暴利,会把房价越抬越高,今后买房更难。
其实也未必。
饮料行业中的可乐就是一个很好的例子。
目前市场上基本就可口可乐和百事可乐,他们两家垄断了可乐这一细分领域几乎100%的份额,但是价格并未失控,甚至可以说属于良心价了。
2009年,600ml的可口可乐是3元,如今还是3元。十年间几乎原地踏步。
再比如凉茶行业,目前基本就王老吉和加多宝两家在玩,老三和其正属于打打酱油,快被老大老二的价格战打废了。
两强争霸之下,凉茶价格并未出现太大变化,反而消费者还在价格战中撸了商家一把羊毛。
因此,行业是否出现巨头、寡头,并不是价格的决定性因素,决定价格的,还有更深层次的东西,比如供求、比如货币、比如通胀。
所以,房企的巨头化、寡头化,是行业发展的必然,也是时代的大趋势,不可逆转,也并不可怕。
那么,作为对美好生活还有很大追求的人,作为普通购房者,面对巨头化、寡头化的时代,应该怎么选择呢?
总结为一句话,就是买“三个大”!
第一个大,就是买大开发商的房子。
在购房的时候,首先考虑大品牌的房企开发的小区,而在大品牌中,又尽量选择国字号或者国资背景的。
因为国企有国家信誉背书,至少不会乱来,不会出现烂尾、一房多卖、甚至投诉无门等乱七八糟的情况。
一个流传很广的段子可以非常清晰地告诉你,在当下及今后,为什么要远离中小开发商,尽量购买大国企、大品牌开发商房子的原因。
段子是这样说的:如果你去万科或者中海的售楼部维权,等待你的,可能是各路媒体记者。而如果你去不入流的野路子开发商那里维权,等待你的,可能就是脖子上带着金链子、全身上下满是纹身的黑社会大哥。
第二个大,就是买大面积的房子。
如今,随着楼市调控越来越越严格,贷款越来越难,在购房名额和贷款资格异常宝贵的情况下,毫无疑问是将其发挥到最大化,能买多大买多大,能贷多少贷多少。
如果你把宝贵的购房资格和贷款名额用在一套60平米的一居室上,等你想改善购买二套的时候,就会发现在类似北京上海这样的城市,自己损失的可不是几万几十万,很有可能是上百万。
第三个大,也是最重要的,就是买大城市的房子。
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