前言

十多年前来到深圳，笔者和每一位在此拼搏过的追梦者一样，公司开过，数千万一套的房子炒过，几十万的月贷款背过，私募基金，股权投资、企业债券 各个领域都瞎折腾过。所幸，踩准了节奏，投资上斩获颇丰。今天，小有荣幸的接着上一篇再谈一谈深圳的房产投资。(前文：干货 | 为什么我说深圳房产已无投资价值)

对于那种“房子已经涨了十几年, 将来也一定会涨” 和 “已经涨了这么多年，快到顶了”的论断笔者一向嗤之以鼻。

作为一个坚定的价值投资践行者，和重度理工分析狗，我需要知道的不是涨不涨，而是涨多少，年复合回报率多少。

对，我看空深圳房产的投资价值，但是我没有看跌房价。

相反，我觉得深圳房价会继续涨。能跑赢资金成本(贷款利率5.4%)，但是跑赢每年10%+通胀，难。

知识点来了：

1. “房价上涨50%，我的利润率是多少？”

Remember This --- "心理浮盈不等于实际盈利"

举个例子，深圳湾均价16年的时候是10万，19年现在15万。如果你持有深圳湾房产, 你会觉得你的净资产增值50%,如果加上三倍杠杆的回报率是150% x 3= 450%, 年复合回报率165%.

如果这么高，那么确实没有任何投资能够比得上持有深圳湾的房子。

那么, 实际是这样吗？

呵呵，真实的回报率，应该是这样：

同样举例2016年，10万买入100平米深圳湾三房。

成本

300万首付，700万贷款

税费(早期评估价过户税费低) 50w

中介费1.5% 15w

贷款利息 4w x 12 x 3 = 144w

装修翻新投入 20万

共计：529w

回报

按照15w市场价折损10%出手(打九折能出掉算是不错了)

总回报1500w x 0.9 =1350w

净回报 1350 – 700w(前期基本没还什么本金) =650w

回报除以投入，毛估估，加三倍杠杆，3年总体回报率22.8%，年复合回报率7.1%。

高吗？只能说比余额宝高一些。

22% 和450% 之间的差距是什么？是高昂的交易成本，高昂的利息成本，高昂的机会成本(你拿着这些钱可以投资其他渠道赚的钱)。

如果你以为房价从10万涨到15万你浮盈50%，那么不好意思，其中大部分是国家(税费)和银行(利息)拿走了，还算上你以为有人市场价接盘的幻想。(市场中永远只有最笋的那套能出手)。

讽刺的是，你还在高位死守的时候，旧改的城中村农民来偷塔了，每户接近0成本赔上千平方，然后甩给十个科技园民工，供一辈子楼。

所以城中村那些拆二代开跑车泡嫩模的时候，真心应该想想辛勤996/ICU工作的科技园民工们，没有他们的高位换手，用绳命来锁定筹码，你们的老房子真的卖不起价。

(村民坚决要旧改？为毛？)

2.”为什么直接受益放水的房子, 将来会跑不赢通胀”

深圳房产的坚定唱多者的核心逻辑就是"货币只要一直贬值，房子就会一直涨"。

我们举个极端例子，人民币再放水10倍，资产价格涨十倍，那么中国最优质的深圳的房子总应该妥妥涨十倍吧？

No No No. 在稳汇率的情况下，上涨10倍的过程中，一定有人发现：咦？已经涨了五倍，我一套房可以换美国5套，租金收益高15倍，我为什么不换？卖！

洛杉矶别墅400万rmb什么概念？

纽约1000万买的这个什么玩意儿？城堡吗？

为了防止这种聪明钱变现出现不可收拾的资金溃逃。

第一，切断了二手交易，交易税完全可以给你提高到80%，各种限购让你完全卖不出去房子(即使能卖也要绝大部分上交)。所有刚需去买一手，缓解土地财政，二手市场冰冻。

第二，切断了外汇(不展开)，人民币自嗨。

第三，不让你卖，顺便慢慢收你的税(房产税，遗产税)。

其实，深圳湾能维持15-20万单价，主要靠的是大部分人不卖，以及总共6000套的大盘中，高位成交几套即可。如果有几十套的抛盘，估计都能把均价砸个跌停。

3. ”深圳湾是个特例，怎么能代表深圳呢？”

“我所在的南山中心区，西丽，前海，宝中，龙华才8-9w均价，是不是上行空间会更大？” 这样杠看起来还挺有道理的？

No, no, no. 深圳湾对标香港中环，那么你的前海、宝中就对标旺角和九龙嘛。

潜在的涨幅绝对不会超过深圳湾。资金永远追逐头部，就和股票里面永远是行业龙头涨的最多一样的道理。腾讯、茅台一路以来都是最贵的股票，也是涨的最多的股票。

过去2年你如果持有上述区域的房产(南山中心，前海，宝中等)，你的单价基本上是完全没涨的。那么你大可以算算，在资金成本和税费下，这两年你是否还是亏的？

现金流黑洞

我最不喜欢房产投资的就是，它是绝对的现金流黑洞。所谓的用青春换取的资产增值，所有的流动性都打进了贷款，生活品质下降极大。

到头来即使账面上有钱，人都老了。

你周边可能并不缺那些几套房，8、9位数身价土豪的传奇炒房经历。但其实这些土豪的生活素质，可能反而远远不如他们在3、4线城市敢月光的同学。

看看欧神还在用2，3千块钱的笔记本电脑，不得不说，炒房就是个青春饭啊。

优势部分

当然不可否认房产投资有最大的几个优势：

a. 最低最低的融资渠道。你如果把它当做一个金融产品，你不太能够找到任何产品能够提供这么低利息的杠杆借钱渠道。

b.能够安心让你给丈母娘和老婆交差，和提供附加的教育/医疗价值

c.不用太关心价格涨跌也可以让你安心回归事业。

总结

综上，深圳房产不再具有投资价值，不是因为它不会涨，相反，它会涨。

但是毛估估就知道，房价上涨的过程中，浮盈基本上绝大部分被zf/银行吃掉了, 赢家还包括无成本拿筹码的城中村农民。

而房贷附带的现金流黑洞，造成生活品质和精神状态的长期压抑，是最得不偿失的部分。

如果自住，你需要一套舒服的房子。如果投资，那么大可不必了。

有态度的Drake

2019/5/1

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